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Interview de Patrick CHAPPEY

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Dernière mise à jour
09/09/2010 19:15:49

VENDRE AVANT D'ACHETER ou ACHETER AVANT DE VENDRE?

Pensez aux CREDITS RELAIS!

De nombreux clients nous consultent pour savoir s’ils doivent d’abord vendre ou acheter. Certains souhaitent d’abord acheter de peur de se retrouver à la rue, mais encore faut-il avoir les fonds disponibles…
Les autres veulent d’abord vendre afin d’être rassurés quant au budget disponible pour leur achat ; mais dans ce cas où se loger ?

Il n’y a pas de solution miracle. Toutefois, il faut tout de même se rendre à l’évidence : Sur le marché actuel, il est plus facile de vendre un bien que d’en trouver un.

C’est pourquoi la solution du crédit-relais peut être à réfléchir.

Le crédit-relais est une formule de crédit qui permet d'acheter un bien en attendant la vente d'un autre bien dont le produit est destiné à financer la nouvelle acquisition. Ainsi, cette forme de crédit permet de faire la jonction entre les deux opérations. La durée est donc assez courte, généralement entre 6 mois et deux ans. Le taux est également plus élevé qu'un prêt classique mais reste tout à fait raisonable.

Trois types de crédits-relais existent : le crédit-relais " sec ", le crédit-relais jumelé avec un prêt à long terme et le crédit global.

Le crédit-relais " sec "

Il vise plus particulièrement tout ceux qui entendent couvrir en totalité leur nouvel achat par le produit de la vente de l'ancien. Dans ce cas, ils sollicitent auprès de la banque un prêt sur une courte durée, entre six mois et deux ans selon l'établissement. Son taux est généralement assez élevé. De plus, les établissements financiers demandent de solides garanties. Ils peuvent également s'attacher à la qualité du bien à vendre afin d'évaluer le risque lié au crédit-relais. Le crédit-relais " sec " peut s'avérer une solution avantageuse pour les emprunteurs qui, a priori, ont toutes les chances de revendre leur ancien logement assez rapidement ; ceci est le cas sur un marché comme Levallois.

Le crédit-relais " jumelé "

A l'inverse du crédit-relais " sec ", ce type de prêt est plus adapté à ceux qui achètent un nouveau logement plus cher. Combiné avec un prêt classique, il permet de financer l'intégralité de l'opération achat/revente. L'emprunteur dispose d'un délai de généralement deux ans maximum pour revendre son ancien bien. Le produit de la vente sera utilisé pour réaliser le remboursement anticipé d'une partie du crédit, sans pénalité. Cette formule revêt deux avantages principaux. D'une part, les taux sont plus avantageux qu'un crédit-relais " sec ". D'autre part, la majorité des établissements financiers ne demandent pas de frais de dossier, se contentant de ceux perçus pour l'ouverture du prêt à long terme.

Le montant du prêt

Les banques ne prêtent généralement pas la totalité de la valeur du bien à vendre. Le montant du crédit-relais varie, le plus souvent, entre 60 et 80% du bien à vendre, après expertise.

Le remboursement

Deux types de remboursement sont proposés : le différé d'amortissement total ou partiel. Dans le premier cas, l'emprunteur ne verse rien pendant toute la durée du prêt. La mensualité qu´il rembourse intègre une partie de capital et d´intérêt, après la réalisation de la vente. Avantage : le prêt est remboursé en une seule fois grâce au produit de la vente. Inconvénient : il faut ajouter le montant de la capitalisation des intérêts. Dans le second cas, le différé d'amortissement partiel, l'emprunteur verse des mensualités correspondant aux intérêts et frais d'assurance et rembourse le capital dû après la vente de son bien.
Il est également possible de payer le crédit-relais comme un prêt classique, en remboursant une partie du capital et des intérêts attachés tout au long de la durée du prêt.

Les garanties

Les prêts-relais font l'objet d'une garantie hypothécaire, soit sur le logement acquis, soit sur le logement à vendre. Attention, si la prise d'hypothèque est inscrite sur le logement à vendre, l'emprunteur devra acquitter les frais de main-levée lors de la réalisation de la vente. Il est donc préférable de négocier avec votre banquier pour prendre une garantie d'hypothèque sur le nouveau bien. Il est également possible de se garantir par l'intermédiaire d'un cautionnement mutuel ou bancaire.
Certains établissements financiers n'exigent pas obligatoirement d'hypothèque ou de cautionnement. Ils se contentent d'une promesse d'hypothèque ou d'un engagement irrévocable de récupérer auprès du notaire les fonds versés lors de la réalisation de la vente du bien.